Le cahier des charges pour le développement de logements subventionnés et le Pacte logement 2.0 à l’ordre du jour d’une entrevue entre le SYVICOL et le Ministre du Logement

Le 16 juin 2021, le Bureau du SYVICOL, représenté par M. Emile Eicher et M. Louis Oberhag, s’est entretenu par visioconférence avec le Ministre Henri Kox pour discuter de l’application par le ministère, à partir du 1er juillet 2021, d’un cahier des charges pour le développement de logements subventionnés. La réunion a également été l’occasion d’aborder le Pacte logement 2.0 qui a été lancé dans la foulée par les ministères de l’Intérieur et du Logement.

Les discussions menées à l’occasion de l’examen de l’avis complémentaire du SYVICOL sur le projet de loi n°7648 relative au Pacte logement avec les communes en vue d’augmenter l’offre de logements abordables et durables, les membres du Comité avaient soulevé des questions par rapport à la future application d’un cahier des charges pour le développement de logements subventionnés, qui fixe des prix plafonds pour l’aménagement de terrains et la construction des logements susceptibles de bénéficier des participations de l’Etat ainsi que des recommandations urbanistiques et architecturales. Ce cahier des charges s’appliquera aux demandes de participation financière introduites par les communes sur base de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement dès le 1er juillet, et vaudra également pour la réalisation des logements abordables prévus par le futur article 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ainsi que pour la réalisation des logements à coût modéré à prévoir dans le cadre des zones prioritaires d’habitation (ZPH) du Plan sectoriel logement.

Le président du SYVICOL, Emile Eicher, a fait part à Monsieur le Ministre de ses préoccupations par rapport à la mise en œuvre de ce cahier des charges par les communes dans leurs relations avec un maître d’œuvre qui n’est pas un promoteur public ou privé dans la mesure où les communes ne peuvent, elles, pas imposer un prix-plafond pour la viabilisation ou la construction. Il s’est également inquiété des éventuelles conséquences d’une non-conformité d’un projet au cahier des charges sur la demande de subsides.

Monsieur le Ministre a indiqué que ce cahier des charges transcrit les règles actuellement appliquées par le ministère lors de l’examen d’une demande de cofinancement et s’inscrit dans une démarche de transparence de la part du ministère qui va également mettre en place une Commission d’analyse des aides à la pierre, chargée d’évaluer les projets lui soumis. Ainsi, les montants maximaux éligibles prévus par le cahier des charges représentent les plafonds des coûts pris en compte pour le calcul du montant des subsides, de sorte que le taux de participation de l’Etat s’appliquera à un prix-plafond défini par projet. En cas de dépassement, les projets restent éligibles à un subventionnement mais l’excédent ne sera pas considéré dans le calcul des subsides. Ces plafonds seront adaptés lorsqu’ils s’avéreront insuffisants à cause de l’évolution des prix de la construction. Des dérogations sont possibles en cas de rénovation de bâtiments protégés au niveau national ou communal.

En ce qui concerne les recommandations urbanistiques et architecturales, Monsieur le Ministre explique qu’elles ont pour objet de veiller à ce que les logements abordables construits le soient pour un coût qui ne dépasse pas un budget abordable pour les ménages à revenus modestes. Sur la question du SYVICOL de savoir si les recommandations préconisées sont bien facultatives, le ministère confirme que les seules conditions obligatoires à respecter sont celles inscrites dans la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement et qu’aucune commune ne se verra exclue d’un cofinancement pour non-respect du cahier des charges.

La problématique du cofinancement se posera particulièrement dans le cadre du futur article 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain, au sujet duquel le SYVICOL a déjà eu l’occasion d’exprimer ses plus vives réserves à Madame la Ministre de l’Intérieur. Les communes pouvant se porter acquéreuses en exerçant leur droit de cession sur une quote-part de terrain ou de logements abordables faisant partie d’un PAP NQ selon les conditions fixées par la loi, il serait intéressant pour celles-ci de disposer d’une estimation concernant la participation étatique dans le cadre des aides à la pierre, avant de prendre leur décision. Le ministère répond que cela ne pourra pas se faire sans avoir au moins un avant-projet détaillé, mais que les communes sont encouragées à contacter le plus tôt possible le ministère pour se renseigner.

Emile Eicher a également profité de l’entrevue pour se renseigner sur les prochaines étapes concrètes du Pacte logement 2.0., après la mise en ligne d’un vadémécum par le ministère au mois de mai. Celui-ci a été analysé par le SYVICOL qui a fait part à Monsieur le Ministre de certaines critiques de fond quant à son contenu et aux dispositions des conventions initiale et de mise en œuvre, dans la mesure où elles imposent des obligations qui ne figurent pas dans le projet de loi¹ respectivement ne font pas mention de dispositions y figurant². Selon le président du SYVICOL, Emile Eicher, « il ne faudrait pas donner l’impression que le ministère s’immisce dans les décisions prises par les communes, mais plutôt qu’il leur apporte une assistance ». Il a souligné le fait que la complexité et la lourdeur du Pacte logement 2.0, que le SYVICOL a dénoncé dans ses avis, nécessitera une formation des élus communaux et la tenue de réunions d’information dès l’entrée en vigueur de la loi. 

Monsieur le Ministre a répondu que le Pacte logement 2.0. sera le thème principal de la Journée des Bourgmestres qui se tiendra virtuellement le 25 juin prochain, ce qui permettra de lancer officiellement le Pacte. De plus, une campagne de promotion est planifiée pour cet automne afin d’encourager les communes à signer le Pacte avant le 31 décembre 2021, pour pouvoir profiter de la dotation forfaitaire unique. Il a par ailleurs indiqué que les remarques du SYVICOL par rapport au vadémécum seront analysées par ses services.

Quelques minutes après la fin de cet entretien a été envoyée aux communes la circulaire n°4005 et ses annexes, ce qui contraste avec l’esprit d’ouverture affiché lors de la réunion. On peut notamment y lire que « Une excellente collaboration entre le Gouvernement et le Syndicat des villes et communes luxembourgeoises (SYVICOL) pendant les travaux préparatoires a permis de répondre aux attentes des communes », affirmation à laquelle le SYVICOL souhaite apporter quelques précisions. S’il est vrai que ses représentants ont été impliqués par le ministère du Logement au niveau de l’avant-projet de loi – que ce soit au niveau du groupe de travail « Pacte logement 2.0 » ou des ateliers interactifs avec les communes - ce que le SYVICOL avait beaucoup apprécié et salué, cette démarche participative s’est progressivement essoufflée après le dépôt du projet de loi jusqu’à être inexistante. C’est pourquoi le SYVICOL, convaincu du bien-fondé des objectifs du Pacte logement, avait regretté dans son avis complémentaire qu’il n’ait été tenu compte d’aucune de ses observations.

_{¹ Le collège échevinal de la commune s’engage à transmettre une copie de son PAL au ministère du Logement pour information avant la présentation de la version définitive du PAL au conseil communal de la commune}

_{² Possibilité de paiement d’acomptes au cours de l’année (article 6, paragraphe 5) ; report d’une dotation budgétaire non appelée par une commune au cours d’une année budgétaire à l’année suivante (article 7, paragraphe 7).}