Réunion du comité du 7 décembre: bail à usage d’habitation et sociétés de sécurité privées au service des communes

Le lundi 7 décembre, le comité du SYVICOL s'est réuni à l'Hôtel de Ville de la capitale. L'avis sur le projet de modification de la loi relative au bail à usage d’habitation, qui vise entre autres à donner une base légale à la colocation, a suscité de vives discussions. Le comité a en outre adopté une prise de position sur le recours des communes à des sociétés de sécurité et de gardiennage privées.

Deux avis figuraient à l’ordre du jour de la réunion du SYVICOL du 7 décembre 2020. Le premier concernait les amendements gouvernementaux au projet de loi n°7139 portant modification de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain et ses deux règlements grand-ducaux d’exécution, au sujet duquel le SYVICOL avait déjà pris position dans son avis du 13 novembre 2017. L’obligation de viabilisation déjà présente dans le projet de loi est complétée par une obligation de construction via les amendements gouvernementaux, ce qui répond à une demande du SYVICOL. Ces obligations n’auront cependant plus une base contractuelle (« Baulandvertrag ») mais elles seront instituées sur la base de servitudes administratives. Un nouvel article ajouté au projet de loi crée également une procédure de modification ponctuelle du plan d’aménagement général. Compte-tenu de la complexité de ce projet de loi, le SYVICOL a décidé de reporter l’adoption de son avis y relatif à la prochaine séance du comité du 25 janvier 2021.

Ensuite, les membres du comité du SYVICOL ont discuté du projet d’avis relatif au projet de loi n°7642 portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, au sujet duquel le SYVICOL a été saisi par Monsieur le Ministre du Logement. Le projet de loi poursuit de manière générale comme objectif d’améliorer la situation des locataires en renforçant les droits de cette partie réputée la plus faible au contrat de bail, objectif auquel le SYVICOL ne peut qu’adhérer.

Le SYVICOL salue la volonté des auteurs du projet de loi de créer un cadre légal pour la colocation, mais il constate que celui-ci ne s’appliquera que si les parties se soumettent à un formalisme assez lourd et rigide, rendant le dispositif peu attractif.  Faute de caractère impératif, le SYVICOL craint que les multiples situations rencontrées dans la pratique correspondant à une cohabitation non formalisée ne persistent et ne continuent de poser des problèmes aux autorités communales. En conséquence, le syndicat plaide plutôt pour la mise en place d’un cadre légal plus souple mais obligatoire.

D’autre part, le SYVICOL se félicite de l’élargissement du champ d’application de la règle de plafonnement des loyers aux logements et chambres meublées, notamment les chambres meublées situées au-dessus des cafés qui échappaient pour l’instant à cette règle uniquement parce que la chambre était garnie de quelques meubles. Le projet de loi vise également à renforcer le respect de cette règle par les bailleurs par l’insertion d’une mention obligatoire y relative dans le contrat de bail. Comme le texte ne prévoit cependant aucune sanction, cette mesure risque de ne pas atteindre son but, et le SYVICOL est d’avis que le moyen le plus sûr d’y parvenir serait l’inscription obligatoire dans le contrat de bail du montant du capital investi par le bailleur.

Enfin, un dernier point essentiel concerne le nouvel article 9, paragraphe 5, de la loi modifiée qui permet la saisine directe du juge de paix lorsque la commission des loyers compétente ne peut pas ou plus siéger, vu la vacance de poste d'un des assesseurs. Le SYVICOL regrette que les parties soient ainsi privées d’un recours extrajudiciaire devant la commission des loyers. Il estime que la solution proposée dans son avis du 8 décembre 2014 sur le projet de loi portant abolition des districts, consistant en la création d’un organe de conciliation national qui reprendrait les compétences de toutes les commissions des loyers existant actuellement à travers le pays, serait plus adéquate.

Le projet d’avis a donné lieu à une discussion animée parmi les membres du comité, Jean-Paul Schaaf, Georges Mischo, Laurent Zeimet, Lydie Polfer, prenant tour à tour la parole. De nombreuses interventions ont concerné la sous-location, qui n’est pas définie par le projet de loi soumis au SYVICOL pour avis, mais qui est seulement régie par les règles du Code civil. Madame Polfer a ainsi souligné que, même dans l’hypothèse où le contrat de bail interdit expressément la sous-location, il est très difficile voire impossible pour un propriétaire de savoir qui vit effectivement dans son logement. Dans ces conditions, la question du contrôle par les communes des chambres données en location, y compris de celles données en colocation, et qui doivent être préalablement déclarées à la commune par les propriétaires en vertu de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et habitabilité est d’une importance cruciale.

Georges Mischo a ainsi souligné que « cette déclaration préalable n’est pas du tout sur le radar des propriétaires. Or, après-coup, cela devient le problème des locataires et des colocataires ». Les membres du comité se sont mis d’accord qu’il faut davantage responsabiliser les propriétaires de logement et renforcer par ailleurs l’information des locataires, afin qu’ils ne soient pas tenus pour une situation dont ils ne sont pas responsables. De manière générale, les discussions ont montré que les situations sur le terrain sont bien plus complexes que ce que les auteurs du projet de loi ont envisagé. Le SYVICOL soumettra un projet d’avis rectifié tenant compte de ces réflexions aux membres du comité pour adoption.

Le Président a ensuite dressé le rapport des activités du Bureau, à savoir une visioconférence avec Madame la Ministre de l’Intérieur au cours de laquelle ont été abordés le sujet de la réforme du statut de l’élu communal, le recensement de la population prévu pour 2021 et la hausse du subside en cas de fusion de communes. Deux autres vidéoconférences ont impliqué le Ministère de l’Intérieur, de la Santé, le Haut-Commissariat à la protection nationale et le SYVICOL et ont porté sur la sensibilisation de la population au port du masque dans les lieux publics ainsi que sur les futurs centres de vaccination.

Finalement, le SYVICOL a tenu à se positionner dans le débat qui a fait l’actualité ces deux dernières semaines, à savoir le recours par les communes à des sociétés de gardiennage et de sécurité. Le SYVICOL est d’avis que ce faisant, les communes ne font qu’agir dans le cadre de leurs compétences légales de maintien de la sûreté, de la tranquillité et de la salubrité publiques. Il souligne qu’il ne s’agit en aucun cas de remettre en question les compétences de la Police. Le cas échéant, le cadre légal et règlementaire endéans lequel opèrent ces agents de sécurité privée devra être précisé.

L’intégralité du communiqué de presse du SYVICOL est disponible sous ce lien.

_{Photo: ©SYVICOL}