AV20-29 - Modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil (PL 7642)

Eléments-clés de l’avis
 

• Le SYVICOL salue la volonté des auteurs du projet de loi de légiférer pour introduire des règles applicables protectrices pour chacune des parties, les locataires et les bailleurs. Néanmoins, l’application du futur régime légal dépendra entièrement de la volonté des parties. Si les colocataires remplissent les conditions de fond et décident de vivre dans une colocation au sens de la future loi, ils devront se soumettre alors à un formalisme assez lourd et rigide, ce qui risque de rendre le dispositif peu attractif.
   
• A défaut de caractère impératif, le SYVICOL craint que la multitude de situations rencontrées dans la pratique correspondant à une cohabitation non formalisée – colocation de fait, sous-location – ne persiste et ne continue de poser des problèmes aux autorités communales. Le SYVICOL plaide dès lors plutôt pour la mise en place d’un cadre légal plus souple mais obligatoire, qui appréhende davantage de situations (colocation à bail unique ou colocation à baux multiples) protégeant ainsi plus de colocataires tout en leur laissant le choix de choisir le mode de colocation qui leur convient le mieux.
   
• La colocation étant une forme de location à usage d’habitation, elle tombe dans le champ d’application de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation et de son règlement d’application. Le SYVICOL donne ici à considérer que l’obligation de déclarer au préalable à la commune la ou les chambres données en location prévue à l’article 3 de ladite loi n’est souvent pas respectée en pratique par les propriétaires ou les exploitants, de sorte que le contrôle par la police des bâtisses du respect des prescriptions légales et règlementaires est compromis. Pour le SYVICOL, le respect de cette règle doit absolument être assuré en amont, afin de protéger les (co)locataires et de garantir la sécurité publique, en responsabilisant encore davantage les propriétaires et les exploitants et en renforçant l’information de toutes les parties et surtout des futurs locataires sur la législation applicable.
   
• Le SYVICOL se félicite que le projet de loi sous avis supprime l’article 4 de la loi modifiée précitée, qui permettait aux propriétaires ou exploitants de chambres meublées souvent situées au-dessus des cafés de demander un loyer échappant à la règle de plafonnement des loyers uniquement parce que la chambre est garnie de quelques meubles. A l’avenir, la limite légale s’appliquera également si le logement ou la chambre est meublé, le bailleur ayant la possibilité de demander à côté du loyer proprement dit, un supplément de loyer pour le mobilier. Toutefois, le SYVICOL donne à considérer que dans la mesure où les chambres meublées relèvent du régime de la sous-location voire même de la sous-sous-location, le contrat de bail principal étant un bail commercial, la limite du loyer annuel maximal prévue à l’article 3, paragraphe 1er, sera difficile à déterminer et à faire respecter.
   
• En ce qui concerne l’obligation prévue au futur article 3, paragraphe 3, alinéa 3, d’insérer dans le contrat de bail la mention que le loyer demandé par le bailleur pour la chambre ou le logement loué est déterminé de façon à respecter le plafond légal du loyer annuel ne pouvant dépasser un taux de 5% du capital investi, réévalué et décoté, le SYVICOL s’étonne de constater que le texte ne prévoit aucune sanction ni pour le cas où le contrat de bail ne contient pas cette mention, ni pour le cas où cette règle n’est pas respectée par le bailleur. Ce faisant, cette mesure risque de ne pas atteindre l’objectif de renforcer le respect de la limite légale du loyer annuel, auquel s’est engagé le bailleur. Le SYVICOL est d’avis que l’inscription obligatoire dans le contrat de bail du montant du capital investi serait un moyen plus sûr pour y parvenir, mettant ainsi le locataire en mesure d’exercer un contrôle réel sur le respect de cette règle légale au moment de la signature du contrat de bail.
   
• Le nouvel article 9, paragraphe 5, permet la saisine directe du juge de paix dans tous les cas où la commission des loyers compétente ne peut pas ou plus siéger vu la vacance de poste d'un des assesseurs. Le SYVICOL regrette que les parties soient ainsi privées d’un recours extrajudiciaire devant la commission des loyers. Dans ce contexte, il tient à rappeler son avis du 8 décembre 2014 sur le projet de loi portant abolition des districts, dans lequel il proposait de créer un organe de conciliation national qui reprendrait les compétences de toutes les commissions des loyers existant actuellement à travers le pays. Le SYVICOL maintient que cette solution serait plus adéquate.

Lien vers le dossier parlementaire