AV20-14-PL7648 - Pacte logement avec les communes en vue d'augmenter l'offre de logements abordables et durables

Eléments-clés de l’avis

Les principales remarques du SYVICOL par rapport au projet de loi sous examen se présentent comme suit :
 

• Le Pacte logement est un accord entre l’Etat et une commune dans le but de faire bénéficier cette dernière de participations étatiques en vue de développer l’offre de logements sur son territoire. Si le SYVICOL soutient le but poursuivi par le futur article 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain, il est d’avis que la modification projetée ne relève pas de la philosophie du Pacte logement et risque de retarder inutilement son entrée en vigueur. Par contre, le SYVICOL est convaincu que la réussite de l’ensemble des objectifs poursuivis par le projet de loi sous examen ne va de pair qu’avec une refonte du cadre législatif relatif aux aides au logement, qu’il attend avec impatience.
   
• Le basculement de l’actuel Pacte logement, qui arrive à échéance, vers le nouveau dispositif doit se faire le plus rapidement possible pour assurer la continuité dans le soutien aux efforts fournis par les communes en matière de logement. Afin de faciliter cette transition, le SYVICOL demande l’organisation de séances d’information pour les communes et la mise en place de la formation à destination des futurs conseillers logement dès l’entrée en vigueur de la loi.
   
• Les conventions de mise en œuvre pourraient être résiliées unilatéralement en cas de faute grave dans le chef de la commune. Cette notion est source d’insécurité juridique et le SYVICOL recommande de s’en tenir à la possibilité d’une résiliation anticipée d’un commun accord.
   
• Le Programme d’action local logement, qui couvre toute la période de validité du Pacte logement lequel court jusqu’au 31 décembre 2032, doit pouvoir être modifié à tout moment par un vote du conseil communal afin de l’adapter à l’évolution des priorités de la commune.
   
• Le SYVICOL demande à voir préciser dans le texte que chaque commune signataire du Pacte logement a l’obligation de désigner un conseiller logement interne ou externe. Il est d’avis que les exigences quant au niveau de diplôme du conseiller logement sont excessives, dans la mesure où de nombreuses communes disposent de fonctionnaires s’étant spécialisés dans la matière et qui pourront perfectionner leurs connaissances par le biais de la formation initiale et continue. Dès lors, une expérience professionnelle de plusieurs années devait être suffisante. Le SYVICOL plaide pour plus de souplesse dans l’utilisation du contingent d’heures allouées au conseiller logement, en augmentant ce contingent d’une part variable en fonction du nombre de projets mis en œuvre par la commune avec son soutien.
   
• Les dotations financières prévues sont de nature à stimuler une participation active des communes dans le cadre du futur Pacte logement. Le SYVICOL estime néanmoins qu’il serait pertinent de prendre en considération, non seulement les unités de logement créées, mais encore la surface habitable créée dans le calcul de la dotation financière. Il est d’avis que la dotation de 2.500.-EUR pour tout logement ayant été affecté au cours de l’année précédente au régime de la gestion locative sociale devrait bénéficier à l’ensemble des logements donnés en location par une commune, un syndicat de communes ou un organisme conventionné à des personnes bénéficiaires d’aides au logement. Enfin, le SYVICOL demande de supprimer purement et simplement les pourcentages minima et maxima fixés pour les différentes catégories d’investissement pour que les communes soient libres d’affecter les dotations financières perçues là où elles en ont le plus besoin.
• Plusieurs définitions font défaut au futur article 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain : logement abordable, logement à coût modéré, surface construite brute maximale dédiée au logement.
   
• En ce qui concerne l’augmentation de la surface réservée à la réalisation de logements abordables à partir du 1er janvier 2022 (article 29bis, paragraphe 2, alinéa 3), le SYVICOL demande que ces seuils s’appliquent aux fonds reclassés par une modification du PAG dont le conseil communal est saisi après le 1er janvier 2022. Le SYVICOL propose d’introduire une certaine flexibilité au niveau du mécanisme de la cession des surfaces réservées, en donnant la possibilité à une commune d’exercer partiellement son droit sur les fonds ou les logements concernés.
   
• Le projet de loi prévoit que la cession porte sur des logements abordables réalisés (et non réservés), ce qui pose d’après la lecture du SYVICOL, une série de questions essentielles au niveau de la procédure à suivre :
  • Quand et selon quelles modalités la commune exerce-t-elle son droit de cession ?
  • A quel moment intervient le paiement de l’indemnité de cession ?
  • A quel moment intervient la signature de la convention par rapport à la cession ?
  • Comment l’indemnité de cession, qui est fixée d’après le prix de réalisation effectif, peut-elle être arrêtée dans la convention ?
     
• Afin d’éviter un moratoire et de permettre la pré-commercialisation du projet immobilier par la signature de contrats de réservation, sans mettre en péril la réalisation des logements abordables, le SYVICOL propose de préciser que la convention à établir entre la commune et le propriétaire doit être conclue avant tout commencement des travaux de construction.
   
• Finalement, il est prévu qu’un PAP NQ puisse déroger aux dispositions relatives au degré d’utilisation du sol fixé par le PAG, dans le but d’augmenter le potentiel constructible dans une zone déterminée et donc corrélativement les surfaces réservées au logement abordable. Cette façon de procéder est contraire au principe de la hiérarchie des normes, et le conseil communal, confronté à un tel PAP NQ, n’aurait d’autre choix que de constater sa non-conformité au PAG et dès lors de refuser son approbation. De l’avis du SYVICOL, la seule possibilité consisterait dans une modification du PAG, avec toutes les contraintes procédurales qui en découlent, ce qui retarderait considérablement le PAP. Il suggère dès lors plutôt d’introduire une procédure allégée de modification du PAG, offrant les mêmes garanties pour la commune et pour les personnes intéressées que la procédure allégée de modification ponctuelle du PAP.
   

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